40.商业中心

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商业中心的地块在排除万难之后终于全部拿下了，对于普通公司来说，数十个部门，上百个图章，这些手续可能一辈子都办不完，但是对于小秦他们不是，也就是几个月的时间，时间就是金钱，拖一天就是几十万的损失，谁也承担不起，所以只有大g快上开发一批回笼资金一批才是正途，至于回笼的资金再去囤地还是还贷款，那到了时候再说了。

现在手上好几个公司的银行贷款数额，冯泽平开始的时候还看看，现在基本都不看了，反正现在多点少点对他来说都一样，这一二年无论如何都是还不上的，所以看了也白看，还好这些资产看起来都是良X的，关键是土地这段时间不断的上涨，不然小秦他们也扛不住，前期的投入效果已经出来了，证明了他的眼光和能力，张平在这个圈子里面也水涨船高，所以这次这个商业地块的开发都表示让他全权负责，大家都不过问。

附近几个有关系的能贷款的都已经贷过一圈了，这些本土本乡的分行，储蓄所都多少给个面子，市级的支行，外区的分行就没有那么大的面子了，本来这些贷款都基本是打擦边球的事情，再要想多贷一点，要么小秦的爸爸那些人能再上一级，不然基本没有多大的可能了，办出这些贷款的银行毕竟还是要脸的，除非你已经是达到一定的高度了可以忽视这些，没有人敢问你要账，不然这种才东墙补西墙的做法只要银行集中要账的话，Si都不知道是怎么写的。

这个里面有个术语叫做循环贷，短期贷款好批，这几年开发借的大多数是这种短期贷款，俗话说有借有还再借不难，C作手法是从西银行贷款出来还东银行，或短期拆解一笔钱，贷款还上之后几天又贷出了再去把拆解的钱还上，这种钱一般叫做过桥费，说直白一点就是类似个人的信用卡套现，但是只要有一环跟不上整个就玩不转，而且这种事情要么不来，要么就一起来，后世这种背后的人事发，银行集中b贷的事情bb皆是，一下子就打爆了资金链，能平安着陆的还好，基本是贱卖资产给接盘的人，倒霉的直接以经济犯罪，诈骗等名头进了班房，毕竟好几个公司张平是名义上的法人和总经理，还好从后世的记忆中知道小秦他们近十多年都是屹立不倒的，所以张平不是很担心。

大家都知道，在未来几年之后，这块商业地块绝对是一个下金蛋的母J，不然也不会有那么多的人愿意加入这个事情，但是具T怎么做，利益最大化这个就要考验掌舵人的水平，他们几个还是b较相信张平的水平，表示他们都不g涉张平的决定，他想怎么弄就怎么弄。

这块地的位置很好，后世这里的商场租金一天都是最高有二十元的，最便宜的也是要十元以上的，现在因为镇办工厂以土地入GU后摊薄了土地成本，拿下来的均价都不到400元一个平米，容积率为一的开发面积，就算按最好的标准3000元一个平米建筑成本，加上所有乱七八糟的费用，顶天了往高里算也就是4000元一平米，就是六个月租金的事情。

投入的本金都是银行贷款的，按土地产权50年来算，刨去可能需要几年的循环开发时间，加上前期的商铺需要养几年的时间，如果全部按商铺开发的话，最最起码40年每天都是200多万是白赚的，当然这么大的T量全部开发商铺也不现实，量大了也会空置，价格也上不去，所以张平规划三分之二拿出来做大型商业中心，三分之一做高档的办公楼，还有就是高级的酒店式公寓，如果中间能引进一个五星酒店那就更好了，虽然这些办公楼和酒店式公寓，五星酒店会拉低面积收益，但是提升了整T形象，总的来说还是有好处的。

年收入当然不能全部按商铺的收益来算，而且还需扣除一些公用部分，但是就算按最低均价来算也差不多要年收入30-40亿，当然这个要在差不多十五年后达到峰值，所以张平现在别无选择是边开发边卖掉一批，出租一批，这样才能回笼贷款，贱卖也是没有办法的事情。

现在周围人气还没有上来，开发生活方面的商铺显然是不现实的，b如说百货，餐饮娱乐这类的，你就是不要租金估计也没有人来，卖的话有可能会有些前瞻眼光的人过来捡漏，但是东一块西一块的卖掉之后，对后继的整T管理带来不便，所以张平顶着那些实际有GU份的人需要迫切变现带来的压力，现在贱卖是捡了芝麻丢了西瓜，选择了最难的一条路，但是未来是利益最大化的方案。

未来这里周围是数百万平方开发量的住宅小区，而且随着时间的推移，房价一路走高之后，相当一部分算是豪宅，那么必然会发生的一件事件是装修，毕竟一直到十年之后才会慢慢出现JiNg装修房，这个十年内，甚至二十年内装修市场是很有Ga0头的。

在规划中的商业中心过去一公里左右的地方，刚建起一个大型的装修市场，当然后世是一个非常有名的JiNg品市场，里面是一铺难求，但现在还差得远了，就档次来说也就是那种低档的批发市场，等后来成气候了，装修档次又起来之后，摇身一变嫣然是代表了整个装修的cHa0流风向，做豪华建材的如果不在里面设一个店面都不好意思说自己是做豪华建材的。

那块地也很大，也是镇上几年前出让的工业用地，从那以后镇上就不再批租工业工地了，因为经济结构开始转型，所以只有商业用地和住宅用地，而且价格大大上涨，能赶在这种末班车上车的人自然和镇上有千丝万缕的联系，和张平拿的江桥的工业用地有异曲同工之处，这几年镇上班子调整之后，他的工业转商业用地的手续基本是遥遥无期不知道什么时候能办的下来。

如果没有张平的介入，在未来这个老板还是和镇上Ga0好了关系，成功地把土地X质变更的手续办好了，后来搭上了住宅开发的顺风车之后成功地成为这个行业的领军者，在全国开了很多连锁的建材商场，也算是一个改革的得利者，成功的商人典范。

现在张平要做的事情就是复制他的模式，和他竞争这个后世建材商场的成功，一个是知道怎么走，一个还是在0索，而且前者有背景有靠山，还是合法开发，后者只能打擦边球，土地X质不变的话经营商业模式，说你合法就合法，说你不合法就不合法，张平准备等自己这里起来之后，花点钱把他的这块地买下让他走人算了。

有一种速度叫做中国速度，一个月之后很快在十字路口建成了一栋二层的小楼，作为后面整个地块分开发的销售中心和公司现场办公场所，占地四万多平方的建材批发市场也差不多同时开始招商了，招商要求很简单，给钱就可以来租门面，张平现在还谈不上筛选优质客户，现在需要的是快速回笼资金，当然对宰客这种行为市场还是要有一定的管理的，不然名声做差了之后想要转型就难了。

在GU东会议上张平是这么介绍这个前期的开发计划的，土地简单平整之后，连排水供电等都是草草弄一下，当然办公楼稍微好一点，起码门面还是要的，建材市场都是一件件的门面房按最便宜的建筑成本建成，早一天出租就早一点收回成本，这里等几年之后整个地块开发的差不多了再回国头来建材市场也成熟了，全部推平之后再建高档建材商场，所以现在做的再好也是浪费。

至于办公楼这个地方，是张平预留的以后从这里经过的地铁出口，那个时候售楼处也差不多能完成历史使命了，全部推掉还能赚一笔拆迁费，有了地铁出口更能增加整个地块的档次，至于这个还没有影子的地铁线，张平虽然知道十年之后这里肯定有，而且确实规划的售楼处那边确实作为备选出口考虑过，后来因为这里商铺都成型了，拆迁费用实在不能承担才选了二条过去二条马路的那个路口，但是现在拿上台面说没有人会相信，毕竟参加会议的都是消息灵通人士，规划都没有怎么将来会建地铁，但是这个售楼处确实需要，而且占地不大，也就随他去了，只能说相信张平的眼光，他认为这里将来一定会有地铁线。