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王尘在中食集团姑苏公司所负责的项目,是一个占地一千亩的别墅大盘,总建筑面积28万方,这个项目从2009年开始正式开发,一直到王尘从这家单位离职后三年,才卖完,整个开发周期长达十年。
如果是换做一个运营能力强的开发商来操盘的话,在房地产最黄金的十年,正常两三年即可开发完毕,而放在中食集团这样的国企,却整整花了三四倍的时间,慢悠悠,不急不躁,听天由命。十年,后来老同事们开玩笑说:“抗日战争都结束了,而这个项目却还没有结束”。
在这个项目里,王尘做遍了各种各样的别墅产品,大独栋,中独栋,小独栋,类独栋,联排,双拼,叠加,英式,法式,西班牙,意大利。各种混搭,各种组合玩了一个遍。最夸张的是,在一个标段里面,只有84套房子,竟然就出现了四种立面风格的户型,难以想象,但是,在十年前,却也不是什么不可接受的事情了。
记得张玦第一次带王尘到项目上的时候,说了好多这个项目发生的轶事,比如说,当时最初做这个项目规划的时候,请的外国设计师,一个户型八十万的方案费用,整个方案费一千多万,一个老外面对八个甲方提意见,现场手绘调整,一次而过;比如说,某个山西煤老板,看上了一套沿湖的小独栋样板房,一定要买这套,买完后,第一时间就把花了三四百万的装修给砸掉了,自己重新来,那个时候,这个装修费用快抵得上房子本身的价格了;再比如说,某某领导的秘书,花了一千多万,在湖边买了一套七百平的大独栋,是为了送给他的姐姐;还有就是,某个卖别墅的售楼处姑娘,长得比较漂亮,卖着卖着别墅,最后自己成了当时所卖房子的主人……等等等等,初入行的王尘,听着新鲜而又刺激。
因为市场下行,前期项目独栋销售情况不容乐观,所以这一次,公司决定开发中间一部分联排项目,大概两万多方,来探一下市场的底。
新来的市场总监,名叫方真。方真是一个痞里痞气的营销总监,身上有一股匪气,但作为营销人,只要能把房子卖出去,能超额的完成销售指标,无论你是什么样的人,你的学历如何,经历如何,性格如何,这都不是关键因素。
方真的到来,确实给死气沉沉的姑苏公司注入了一股良药。
当时他大胆的提出,一个是,做别墅,哪怕是联排或者是叠加,都要独门独院,有天有地有花园;第二,必须要提高赠送,加大附加值;第三,要严控总价,把面积做下去,让更多的人买的起。
所以,就有了后来的户型设计,王尘参与了全部的过程开发,赠送连廊,赠送挑空,赠送露台,赠送阁楼,赠送花园,赠送各种各样的阳台,后来出租车广播,道旗,路上的高炮广告牌上,都出现了买一套送一套的字样,可以想象,当时的偷面积是多么的疯狂,业主买一套一百八十平米的双拼,自己改改建建,使用面积能达到三百多平米了。而正是因为这一次的疯狂偷面积,损了一万多方的容积率,一万多方的货值,那个时候值一个多亿,也为后来的规划变更埋下了伏笔。
另外,还第一次在项目上做出了90墅概念的叠墅,对外推广价格是83万起,周边的老百姓听到,83万能买套叠墅,第一时间就被震惊到了,其实,开发商的套路,大家都懂,看着是83万,在“万”字的右下角,有个拿放大镜都找不到的“起”字,确实可以83万买一套,可是也只有一套是这个价格的,这一套往往是位置最不好,采光最不好,靠近配电房,花园面积小等等各种不利因素叠加的产品。但是,营销的目的已经达到了,因为他第一时间的吸引了购房者的眼球。
现在想想,前期都是几百平米的独栋产品,突然在这一期搞出了90户型的叠加,一个是能体会到当时开发商的无奈,另外一个,就是走一步看一步的胡来了,因为前文提到,这个项目做到最后,就是各种各样的混搭。
一切准备就绪,设计产品被营销认可,营销对外宣传到位,工程节点赶了上来,开发房价备案结束,就等周末开盘了。
开盘前,是需要提前交付定金,然后开盘时候评定金收据来选房的。为了造成项目开盘热销的场景,提前几天,姑苏公司的所有员工及家属,就被集体发动,每人拿一张收据,到现场去支援开盘,也就是说,开盘的时候,至少有三分之一甚至是更多的人,其实是水军。
这个套路,在房地产圈其实是广为使用的,饥饿营销,营造氛围,让你觉得,你再不买就要被人抢走。
还有各种各样的杀客手段,比如说,你去一个售楼处看房子,虽然看上了,但还在犹豫的时候,这时,负责对接你的销售员,突然接到一个电话,说这套房对面一个售楼员负责的客户要定,然后这个销售员就当着你的面,急急忙忙的说,先不要给对方,给我五分钟时间,如果五分钟还没有回复,那么就给对面的业主。让你觉得,空气都是紧张的,如果不马上入手,机会就立马擦肩而过了,所以,多数人在这时最多是给家里人打个电话确定一下,更多的便是直接签合同了,而签字的时候,你的大脑可能都是空白的,心里只有一个想法,就是快点把这套房子定掉,不要被别人抢走,其实,这个时候,你已经被销售员,以及后面操控销售员的领导给套路了。
被套路之后,可能有些人会沾沾自喜,也可能有些人会后悔的锤头顿足,可是,无论你如何后悔,定金已交,合同已签,没有过硬的背景及后台,大概率是无法反悔的了。
说回这次开盘现场,在营销的氛围烘托下,在水军的不断怂恿鼓吹下,这个项目开盘当天的销售成果,异常的令人满意,50套,70套,120套,140套,销售数据不停的刷新着,最后经过一上午的开盘,项目去化结果超过百分之九十,这已经是姑苏公司几年未见的场景了。
更为有趣的是,有一个业主,是附近的居民,本想着到湖边去买螃蟹吃的,发现开盘现场有这么多的人,好奇之心,便去看了一下,结果螃蟹买有买成,被销售忽悠着买了一套房子回家,这也是只有在那个疯狂的年代发生的事情了。
不过,王尘相信,后来这个螃蟹没有买成,反而买房子的业主,是不会为当时的决定而后悔的,因为没过两年,这个项目的房价已经翻倍,花一百万买一套房,首付款三十万的话,两年后房价就变成了两百万,也就是说,你用三十万的成本,撬动了一百万的利润,年收益率百分之一百六十六。
我们现在想想,做什么工作,做什么投资,会让你年收益率达到一百六十六,所以说,房地产辉煌的十几年里,确实让好多人赚到了钱,而在这大势已去的今天,刚毕业的大学生,刚入城的农民工,却成了实实在在的接盘侠,而且是接不住盘的接盘侠,这一点,也确实令人唏嘘了。
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