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北宋元符二年,1099年农历六月初八,易本德到顺天府收租所来上班了。
此时,黄顺溜、黄金屋等收租所的干将,已经将顺天府前院靠近大门的几间厢房装修成了收租所的收银账房、金库、办公室,以及职员住房等。
这个收租所里,有一个主管易本德,同时,易本德还带来了两个收银验金师、一个账房先生、一个金库管理员等四个职员,一个外勤督头黄顺溜,还有黄金屋等十二个催账跑腿,这样,顺天府收租所一共有十八个职员。
收租所的开支情况是,人工钱是每个月共计20两银子;每月所里人员的住宿、吃饭、跑腿和应酬等费用要15两银子,因此,每个月的总开支是35两银子,这样,收租所内年的开支是420两银子!
当然,易本德他们五人的每月6两银子的工钱,以及所里管理费15两银子等费用是本息月月支付兑现,因此,收租所每年实际开支不能少于21两银子,252两银子,而黄顺溜等13名家奴的工钱需要给他们记着账。
尽管这个开支不是很多,但是,对于没有任何收入来源的阿龙来讲,只要家里多花一文钱,他都会感到心疼啊,现在,阿龙生活压力确实太大了!
一天早上10点,阿龙和喜儿穿戴整齐后,去会客楼会议厅给收租所的全体人员开会。
“阿龙哥!等下你给他们开会的时候,你要记住了,你是老板啊!在会上,你千万不能瞎说,你瞎说了,他们就会按照你的话去瞎做了!明白吗?”
喜儿拉着阿龙的手走着去会客楼的路上,她用敬佩的眼光仰望着阿龙!
“明白!唉!现在,收租是我们家的头等大事啊!我怎么敢乱说啊!我只是想让他们,尽快将明年初如何对租赁商户收租的事情搞清楚!明年年初,我们能够将租金顺利收上来,以后我们日子就要盼头了!如果,我们能够将两年租金顺利收上来,我们就要10万两左右的银子了!加上,我们顺天府这套房产,也值得20万两银子吧?!那时,我们有吃有住,手上还有活钱和资产,这样,我们就可以找一些顺手稳当的生
意做了!”
阿龙拉着喜儿小手,仰望着天空自言自语地说着!
喜儿接过阿龙话说:“是啊!我感觉我们未来的生活太美好了!哥哥啊!现金才是最牢靠的!如果,我爸爸贾豪侠当年手上10万两银子,他也不会变卖自家的钱庄、当铺和家产等!他们也不用背井离乡去逃难了!哥哥啊!我感觉,这几年,到处的物价都涨得很凶啊,我觉得,我们那条商业街的租金也应该涨价了!我们有那么多商铺,只要涨一点点租金,我们就可以多收很多租金了!这样,我们手上的现金就更多了!”
阿龙笑着说:“唉!喜儿真聪明!我知道怎么跟他们开会了!等下,我给他们开会时,你帮我记着,你要记住,我说了什么?!他们说了什么?!如果,我有口误,你就用脚踢我,这样,我就明白自己说错话了!”
于是,他们两人笑着,向着龙归楼小跑而去了!
他们进入议事厅后,易本德、黄顺溜、黄金屋等十八名收租所的职员已经在这里坐着喝茶了。
见到阿龙和喜儿时,他们都站起来,齐声喊道:“龙少爷早安!喜姑娘早安!”
阿龙和喜儿坐下,上茶后,他们开始开会了!
阿龙说:“各位手足!收租所已经开张十几天了,你们感觉怎么样?!”
易本德说:“龙少爷!我们这条商业街总体建筑面积是120万平方米,三层连通门面店铺2150间,目前的租金水平为平均租金为25两白银/年,官府的税率是5%,因此,正常情况下,我们一年可以收上来5万两白银,税后收入为47500两白银左右!目前,租约情况是,我们商铺都签约租赁出去了!但是,五年后这些租赁合同都要全部到期了!”
阿龙说:“喔!易先生!为什么我们店铺租约都是五年后到期呢?”
易本德说:“唉!刚开始我也感觉这个事情很蹊跷!因此,我带这个问题去咨询了郭百川的管家穆三思老先生!老先生跟我说,郭家在仙源镇东西大街的四个街面,是25年前兴建的,当时,这些建筑物设计的使用寿命是三十年!这些商铺都是砖木结构
的三层楼房,现在,这些房子的立柱、楼梯、楼板和房梁等,木头类的组件和构建都已经损坏和虫蛀得差不多了!当时,建房子的砖头、瓦片和石料等也要不同程度破损和腐蚀了!而这些街道的排水沟、化粪池等基础设施,很多已经不能用了!因此,穆三思管家说了,五年后,我们这条街肯定要拆掉重建了!听说,官方的房管所的意思,也是这样的!”
阿龙说:“哎呀!这是一个麻烦事情啊!易先生,我们120万平方米三层砖木结构的商铺要推倒重建,这个工程需要多少银两?!又需要多少时间?!”
易本德说:“龙少爷!这个事情,我咨询了穆老先生!他说,我们翻新店铺的费用是80万两至100万两银子之间!如果,我们的设计和施工等管理得好,至少也要两年时间!”
阿龙说:“天啊!我算搞明白了!原来这条商业街是一个烫手山芋啊!我们现在还有五年时间可以收租,这五年时间里,我们不交税,不吃不喝,也只能收上来25万银子的租金啊!我去那里再找80万两银子啊!我去哪里找齐那么多钱啊?!这不是一桩要命的生意吗?!”
黄顺溜说:“主人!你也不用太发愁了!当然,我们先考虑如何收好这五年的租金!尽可能多收一些银子上来!如果,我们确实感觉,起房子、出租房子这个生意不合算,不能做了!我们可以将这条商业街的店铺和土地,卖给有实力商家去经营!我调查过了,我们商业街土地面积是1000亩,现在,仙源镇城内土地价格已经涨到800两银子,如果,我们按照将这一千亩土地卖出,我们单独卖掉土地的收入就有80万两银子!当然,我们还有给官府交税钱,这样,我们也能得到76万两银子啊!有了这些本钱,我们可以转行去做其他挣钱的生意了!”
阿龙笑着说:“二狗子啊!你真正的高人啊!好了,我知道怎么做了!这样,易先生!最近,随着世道畅旺,江南道整个社会的物价正在不断地往上涨啊!唉,我岳父老郭百川大老爷是一个仁义之士啊!他为了留着这些老顾客,已经十几年没有给租赁
户涨租金了!因此,我们要开始考虑从明年起,把店铺的租金涨起来了!否则,我们这一大家子可要坐吃山空了!易先生,你看我们的租金涨多少比较合适?!”
易本德说:“唉!一般商户遇到涨租金,他们都有可能退租啊!而这些商户的租赁押金都存放在郭大老爷那里!如果,他们真的退租,我们就很难再将店铺租赁出去了,而且,他们还有可能跟我们要回他们的押金!因此,我们涨租金的幅度一定不能太大了,我认为在原来基础上涨10%,他们应该可以接受!如果,再往高处涨,就难说了!”
阿龙说:“好的!易先生!你们先去给我们商户透漏我们涨租金的消息!然后,你们暗访几家大的租赁户,给他们摸摸底,看租金涨到多少他们能够接受!再看看,其他人店铺的租金水平!这样,我们再来定价就不难了!关于退租押金的事情,你们去咨询穆三思,按理说,租赁户提前解约不仅不退押金,而且他们还有给我们一笔赔偿金!同时,明年,我们要跟这些租赁户更换新的租赁合同,你们去跟我岳父郭百川说,将这条街的租赁押金转移到我们的金库里!否则,我们这个生意亏大了!”
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